金地

金地（集团）股份有限公司是一家中国房地产开发企业，前身为深圳市福田区国企，后改制为混合所有制企业。截至2023年9月底，公司第一大股东为富德生命人寿保险股份有限公司，持股29.83%；第二大股东为深圳市福田投资控股有限公司，持股7.79%，后者由深圳市福田区国资委全资持股。金地长期无实际控制人，日常管理由职业经理人团队操盘，凌克曾长期担任董事长，是公司的核心人物。2023年10月16日，金地公告凌克因身体原因辞任董事长，由总裁黄俊灿代行其职。据财新报道，凌克辞任的官方理由是其年届64岁、健康状况欠佳，市场传闻背后原因之一是其风格谨慎保守导致金地发展不够快，大股东富德生命人寿对此不满；凌克近年长居中国香港，可能公司管理上亦有不便。

在销售规模上，金地近五年（约2018年至2022年）销售额在1600亿至2800亿元之间，行业排名一度掉到十名开外，直到2022年才重返第八名。2022年，金地销售额为2218亿元，同比下降超过两成。据报道，2011年万科销售金额为1215.4亿元，为同期金地集团销售金额的3.9倍。

2010年2月10日，金地集团董事长凌克在2009年年度业绩新闻发布会上表示，金地当年将涉足商业地产，初步投资为20亿元左右。据财新网2010年5月报道，在地产调控政策频繁出台的背景下，万科、金地、保利等住宅开发商纷纷向商业地产寻求转型，业内人士认为其面临的转型绝非坦途。

2022年11月，央行与原银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，要求银行保持房地产融资平稳有序。当月，多家大型银行公布与若干房企的战略合作，授信规模从数百亿元到上千亿元不等；万科与金地是当时多数银行青睐的“座上宾”，获得了可观的意向性授信。不过据多名银行人士透露，此类合作仅属预授信，经各行内部审批后实际发放的额度约为公开数字的八到九成，而且房企主要将其用于置换存量债务，并非新增贷款。

2023年下半年，房地产市场信用风险加速蔓延，金地亦受到冲击。7月至8月，金地旗下多只境内债券价格出现数轮阶段性下跌；10月凌克辞任后，市场信心进一步受挫，至11月中旬，多只长久期境内债券价格跌至20元至40元，惟一一笔存续美元债市价跌至不足面值的30%。据财新统计，金地在2022年2月24日发行一期17亿元中期票据之后，便没有再于境内公开发债；至2023年11月，福田投资为金地担保发债一事并无进展。据接近金地的人士介绍，福田投资作为国企，部分流程和规定比较刚性，担保发债申请流程漫长。为保信用，金地紧急行动：9月16日公告称，国有股东福田投资将研究为公司在公开市场发行公司债或中票提供担保等增信措施，金地或将提供相应的反担保物；10月按时偿还当月到期的两笔私募债，规模总计约9.75亿元；11月3日公告兑付安排，表示11月到期、规模约21.42亿元的公开债务将按期兑付，相关资金于11月10日按时划入监管账户。据财新了解，为凑齐这笔逾20亿元的偿债款，金地暂停了全部万元以上的供应商付款，对建筑公司等供应商只能以工抵房等实物资产结算。财新此前获悉，按金地内部测算，2023年每月的刚性支出约包括工程款50亿元、销售税费10亿至20亿元以及到期债务20亿元等，因此每月约130亿元的销售额被视为资金压力红线。但自2023年6月起，金地月度销售额大幅走低，截至10月已连续五个月同比降幅逾40%；7月、8月单月销售额都不足130亿元，9月一度回升至131亿元，10月则再度同比下滑45.84%，仅为110.0亿元。2023年前十个月，金地累计签约1329.3亿元，同比下降27.51%，远高于同期百强房企12.8%的平均降幅。多名金地人士估计，公司2023年销售额将同比减少两成以上，全年不足2000亿元。据财新了解，2023年下半年以来，金地放弃了“保利润”的思路，转而加大促销、加快去化以回笼资金，试图盘活车位、底商、尾盘等合计约700亿元的滞重资产，同时着手以折价方式出售部分一线城市优质项目的股权和资产。财报显示，至2023年6月末，金地短期借款与一年内到期非流动负债合计414.52亿元；2024年1月至4月需偿付的公开债务达105.92亿元，仅3月一个月便有61亿元到期。

2025年，金地集团实现营业收入约358.58亿元，同比下降52.41%；亏损方面，归母净利润为-132.81亿元，亏损额同比扩大117.19%，扣非归母净利润为-123.07亿元，亏损额同比扩大180.53%。年报将业绩下滑归因于：近年销售规模缩小导致当年可结转面积少于上年，营业收入随之下降；公司出于谨慎原则计提存货跌价准备及信用损失准备；房地产业务结算毛利率亦下滑6.18个百分点，降至7.93%。同年，公允价值变动收益-11.88亿元（上年同期-8.13亿元），信用减值损失-59.45亿元（上年同期-23.76亿元），资产减值损失-31.05亿元（上年同期-38.99亿元），这三项共计吞噬利润102.38亿元。房地产开发仍是其最主要收入来源，2025年实现营收238.9亿元，占总营收约66.6%；实现签约金额300.2亿元，同比减少56.18%。截至2025年末，公司总土地储备约2472万平方米（2024年为2916万平方米），权益土地储备约1059万平方米（2024年为1245万平方米），一、二线城市占比约79%（2024年为77%）。2025年公司经营现金流净额大幅下降至0.16亿元，近乎归零，而2024年偿债高峰期曾实现136.2亿元的经营性现金净流入。

2026年第一季度，金地集团营收为78.82亿元，较上年同期增长32.11%；归母净利润为-6.80亿元，亏损额同比扩大3.32%。该季度公司新开工约4.6万平方米，竣工约29.0万平方米，签约面积约23.2万平方米，签约金额约33.0亿元。截至一季度末，公司其他应收款约为695.16亿元，占总资产比例高达30.76%，主要为向联合营项目投入的项目开发所需资金等往来款项；一年内到期的非流动负债规模约为340.82亿元，而账上货币资金仅有106.11亿元。在完成“21金地03”和“21金地04”两笔公开债的兑付后，公司已不再有存量公开债务。

2026年5月27日，金地集团线上召开2025年度暨2026年第一季度业绩说明会，董事长徐家俊、总裁兼财务负责人李荣辉等管理层出席。徐家俊认为，2026年作为“十五五”规划首年，行业历经调整后正处在新旧动能切换的关键阶段；公司将继续把现金流置于经营核心，专注主业，全力盘活存量资产，同时加大代建、持有型物业运营和物业服务等板块的投入，推进非住宅业务的多元化。他提出四个要点：坚守财务安全底线；以产品力提升、做优增量、盘活存量抢抓市场机遇；轻重并举，在代建、持有型物业、物业服务等领域协同发展；围绕降本增效持续深化管控。针对存货减值问题，他表示公司将继续根据会计准则规定关注相关资产减值风险。李荣辉表示，针对2026年到期债务，公司已制定加速销售去化、拓展融资渠道、大宗资产处置等措施，并称公司始终以财务安全为经营底线。

在土地储备方面，徐家俊介绍，2025年以来公司借助招拍挂、商改住和土地置换等途径，在杭州、上海、湛江、大连、青岛等城市取得优质住宅用地，后续将结合市场形势与现金流状况审慎择机补充。2026年1月至5月，公司先后在大连（与保利合作，权益40%）、青岛（与万科、中海、越秀及青岛城投联合竞得，权益22.5%）和西安新增三个项目，而2025年全年仅新增两宗地块。徐家俊还透露，公司已成立专项工作小组统筹推进存量资产盘活，并已顺利完成安庆城市星光、杭州九堡项目收储工作。2025年6月首开的武汉金地大成乐府项目，取得2小时234套房源售罄、单日签约额突破4.7亿元的成绩，该项目地块由金地商置于2024年12月以3.54亿元竞得。

据秦朔2026年5月发表的文章，一位房地产服务企业创办人回忆，2020年至2021年间，郁亮等房企高管曾在一次聚会上探讨：倘若行业陷入最坏境况，市场规模需维持在多少企业才扛得住；对此万科和金地研究得出的答案是13万亿元。该文同时提到，2021年中国商品房销售额为18.19万亿元，到2025年降至8.39万亿元，跌幅超过55%。