招商蛇口

招商局蛇口工业区控股股份有限公司（001979.SZ，简称招商蛇口）是深圳证券交易所上市的房地产开发企业，隶属招商局集团。公司围绕开发业务、资产运营、物业服务三类业务开展经营，开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售，代建也归入该板块；资产运营涵盖会展、邮轮以及集中商业、产业办公、公寓酒店等自持物业的运营和资产管理；物业服务则由基础物业管理、平台增值服务与专业增值服务构成。公司通过招商商管、招商产园、招商伊敦、招商邮轮等专业公司进行全生命周期的精细化运营管理，并已形成招拍挂、收并购、旧改、轻资产等多元化的资源获取方式。在蛇口工业区数十年的开发建设历程中，公司形成了“港区城”一体化片区开发模式，尤其在粤港澳大湾区核心城市深圳的蛇口、太子湾、前海等区域拥有大量待开发的优质资源。

在出险房企逐步退出竞争、行业资源向国有企业集中的背景下，据财新2023年报道，头部房企经过一轮出清之后，行业规模排名前五的企业除万科外均为国资背景房企，即保利、中海、华润和招商蛇口；据克而瑞研究中心数据，2023年前十个月拿地体量较大的房企包括中国海外发展、华润置地、招商蛇口等全国化、规模化的大型央企。

2022年，招商蛇口实现营业收入约1830.03亿元，同比增长13.92%；归母净利润约42.64亿元，同比骤降58.89%，已是连续第三年下降，而且降幅明显大于前两年。利润大幅下滑与资产计提减值密切相关。2021年下半年和2022年，招商蛇口对位于弱二线、三线城市的项目作出价格调整，公司管理层人士蒋铁峰在业绩会上透露，部分项目价格跌幅超过20%至30%。降价走量导致资产加大计提减值准备：当年各项减值准备共计提64.01亿元，比上年多20.29亿元，使归母净利润减少45.58亿元；存货跌价准备约36.41亿元，较上年多43.91%。计提涉及的项目共29个，数量为上年的2.07倍，其中一半以上分布于弱二线、强三线城市。

2025年，受开发业务项目结转规模同比下降、投资收益同比减少影响，公司全年实现营业收入1547.28亿元，同比下降13.53%；归母净利润为10.24亿元，同比减少74.65%；加权平均净资产收益率为0.73%，比上年低2.63个百分点。现金流仍具韧性，全年经营活动现金流量净额为96.93亿元，期末货币资金达861.27亿元。融资方面，公司年内完成120亿元存量永续债全面清零，落地经营性物业贷款141亿元，并在公开市场新增融资179.4亿元，票面利率都处在同期同业的最低水平；年末综合资金成本为2.74%，比年初低25BP。销售方面，公司全年累计实现签约销售面积716.12万平方米，签约销售金额1960.09亿元，行业整体排名提升一位至第四位。投资方面，公司全年累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，公司需支付地价约543亿元。代建业务方面，招商建管全年新增代建项目（含咨询类）80个，新增签约面积1139万平方米，新增合同收入超8亿元。物业服务板块，招商积余营业收入为192.73亿元，同比增12.23%；归母净利润6.55亿元，同比减22.12%，原因主要是处置所属衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此因素后归母净利润同比增长8.30%。

公司不断深化、完善“133,341”战略体系，目标是巩固行业前五地位，成为国内领先的地产园区综合开发运营服务商，通过“全面聚焦、质效并驱、轻重共赢”三大策略和“精准投资、产品升级、运营增值、资产盘活”四个抓手，推进由开发为主向开发与经营并重、由重资产为主向轻重资产结合、由同质化竞争向差异化发展转变。2025年，博时蛇口产园REIT启动第二轮新购入基础设施项目，公司计划将深圳光明区招商局光明科技园B地块，以及南山区前海易保园区的W6、W7仓库和辅助楼注入，实现REITs扩募。新质生产力方面，公司促成合资公司“招信低空”设立，牵头“前海-蛇口低空经济先导区”的规划建设，打造以低空经济为主题的价值工厂园区，聚集了零重力飞机工业、丰翼科技、英武智能等产业链企业，并联合招商会展举办高交会低空经济产业展览会。公司还高度重视园区主导产业及产业链投资，目前参与出资设立的产业基金规模逾50亿元，影石创新、沐曦股份等创新型数智科技企业在报告期内成功上市。

2026年6月5日，招商蛇口与保利置业、华润置地、中海地产、建发地产、越秀地产共6家房企参与竞拍深圳南山粤海街道一宗住宅用地，该地块经291轮竞价由保利置业以57.72亿元竞得。公司管理层认为，2026年中国房地产市场将在“止跌回稳”的主基调中开启新旧模式转换进程，但企稳复苏的节奏仍需依赖宏观经济基本面的持续改善及居民就业收入预期的修复。